Le cadastre#
Le cadastre est la reproduction graphique du territoire communal. Il existe un cadastre par commune. La mission du cadastre est fiscale. La tenue du registre du cadastre à jour contribue à déterminer l’impôt foncier et des impôts personnels (logements vacants).
Le cadastre comprend des plans de section, plans d’assemblage, le tout informatisé. L’exploitation de ces données est faite par le fichier immobilier au service de la publicité foncière, hors consultation simple du cadastre.
La matrice cadastrale#
Il s’agit d’un registre administratif mis à jour chaque année, récapitulant les parcelles. Il contient les informations relatives aux immeubles appartenant à un même propriétaire sur une même commune.
La parcelle cadastrale#
Selon l’association H. CAPITANT, il s’agit d’une:
“Portion de terrain d’étendue variable et d’un seul tenant située dans un même lieu qui présente une même nature de culture ou une même affectation et appartient à un même propriétaire, constituant ainsi l’unité cadastrale”.
Le Registre#
Le registre des dépôts est tenu au jour le jour par le service de la publicité foncière avec la hiérarchisation des droits à publier.
La Publication / la transcription#
Il s’agit du système actuel de publicité foncière depuis le 1ier janvier 1956, ayant succédé au système ancien antérieur à 1956.
L’inscription#
On va publier une sûreté et prendre une inscription sur un bien immobilier à l’aide d’un bordereau d’inscription. Ce dernier retrace les éléments relatifs au créancier, au débiteur, à la créance, à la nature de l’inscription (privilège, hypothèque légale, judiciaire, conventionnelle), au bien grevé, à la durée de l’inscription.
La Mention (de publication)#
Il s’agit de la relation entre la date et le registre avec le détail de la perception fiscale à l’occasion de la publication. On parle aussi de mention en marge – outil de publicité foncière (exemple de la cession de rang).
La Contribution de la sécurité immobilière#
Anciennement le salaire du conservateur
« L’article 879 du CGI prévoit qu’une contribution de sécurité immobilière (CSI) est due par toute personne qui requiert l’accomplissement des formalités civiles prescrites pour la publicité des privilèges et des hypothèques et des autres droits sur les immeubles et de la formalité fusionnée de publicité foncière et d’enregistrement ».
In Guide Defrenois de la rédaction des actes.
L’acte normalisé#
Le ministère des finances dans les années 1990 a initié la réforme de la publicité foncière modernisée pour normaliser les actes et réduire les coûts de traitement fiscal par le service de la publicité foncière (SPF). Le cahier des charges est défini par ledit ministère. On a standardisé et paramétré les actes de vente selon un modèle unique.
L’extrait d’acte#
C’est un document de navette d’informations des services établi par le notaire sur la base de l’acte objet de la publication.
La copie authentique de l’acte#
C’est la reproduction de l’acte avec la signature du notaire et revêtu du sceau (marque de l’autorité publique).
La copie pour publier l’acte#
Il s’agit d’un formulaire normé comportant une marge, la signature du notaire, le sceau, et la certification de l’identité des parties. Cette copie est conservée, enliassée par le SPF pour les volumes de publication.
Le document d’arpentage (de couleur vert) #
Il consiste en un document dressé soit pour que la division soit constater aux termes d’un acte à publier soit modification selon les indications dudit document, le tout par un géomètre-expert dûment visé par les services du cadastre aux fins de numérotation des parcelles. Ce document est devenu numérique et dématérialisé.
Les extraits modèle 1 & 3#
L’extrait est délivré par les services du cadastre au centre des finances publiques sans aucune garantie de contenance, précision sur bornage & arpentage par le géomètre.
C’est un document technique qui fait office d’extrait des données du cadastre, constituant ainsi la carte d’identité de l’immeuble, bâti, non bâti, en copropriété, en volumes.
Pour le modèle 3 qui permettait pour un immeuble non connu de l’identifier au fichier dans le cadre de la prise d’une garantie hypothécaire.
La certification (des identités et des biens)#
Elle est faite par le notaire dans le cadre de la réception de l’acte de vente sur la base de la documentation recueillie en amont de la signature et nécessaire à la confection de l’acte authentique.
Le principe de conformité absolue#
dans le cadre de la demande de renseignements hypothécaires
Le SPF n’a pas la liberté d’ouvrir les paramètres d’interprétation. On pose une question à laquelle le service répond.
Le principe de l’effet relatif#
Extrait du Rapport des Notaires de France 2020. (Point 4414)
“Le respect du principe de l’effet relatif du contrat est prévu par l’article 3 du décret du 4 janvier 1955, qui dispose qu’« aucun acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière ne peut être publié au fichier immobilier si le titre du disposant ou dernier titulaire n’a pas été préalablement publié, conformément aux dispositions du présent décret ». L’objectif de cette règle est d’éviter toute rupture dans la chaîne des mutations de propriété.”
Les identifiants « personne »#
Dans l’acte soumis à publicité foncière : on identifie les personnes physiques par les : Nom, prénom, date, lieu de naissance, statut personnel (célibataire, pacsé, marié divorcé veuf veuve). La loi impose de le rédiger ainsi. A propos de la profession, en cas de fausse déclaration du client, toute recherche préalable d’information par les services fiscaux, l’acte publié est une source d’information.
La certification d’identité par le notaire des nom prénoms (avant on ouvrait autant de fiche de nom ou prénom orthographiés). On ne contrôle désormais que les deux premiers prénoms. La précision repose sur la fiabilité de transmission des données.
Pour les personnes morales : On doit identifier la nature de la société (civile,commerciale), sa forme, sa raison sociale, son siège, son capital, son numéro d’identification SIREN À 9 chiffres et le registre du commerce et des sociétés (RCS) duquel il dépend.
Les identifiants « immeuble » ou « bien »#
Article 7 du décret numéro 55-22 du 4 janvier 1955:
« Tout acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit indiquer, pour chacun des immeubles qu’il concerne, la nature, la situation, la contenance et la désignation cadastrale (section, numéro du plan et lieu-dit). Le lieu-dit est remplacé par l’indication de la rue et du numéro pour les immeubles situés dans les parties agglomérées des communes urbaines. »
Un état hors formalité#
Un état hors formalité (de publication d’un acte soumis à publicité foncière) est la photographie des 3 périodes ci-après. Il est “hors formalité” comme étant demandant en amont de la publication.
Le Stock (création du fichier immobilier 1956)#
Il contient les :
- fiche personnelle (rural),
- fiche d’immeuble (urbain),
- fiche parcellaire (doc interne recours utile pour effet relatif documents croisés).
Figer pour toujours depuis Fidji
Le Flux (informatisation Fidji)#
Il contient le Relevé des formalités sur l’immeuble. On doit comparer les données du stock et du flux, le flux ayant pris le relais du stock figé à tout jamais.
Le Certificat de dépôt#
Période : Depuis le fichier informatisé à une date x est à jour, le SPF certifie qu’il n’y a aucune publication jusqu’à la date de la demande de l’état hors formalité.
L’apparition d’une mention à un caractère provisoire pour laquelle on a l’information sur un certificat de dépôt à la date de la demande.
L’inscription intercalaire#
Est celle révélée par l’état sur formalité (état sur l’état hypothécaire du bien à l’occasion de la réquisition de publication d’un acte au fichier pour se prémunir de toute inscription intercalaire) que le notaire demande pour le dépôt d’un acte avec prise de garantie hypothécaire.
L’article 33 du décret numéro 55-1350 du 14 octobre 1955 pose le principe suivant : le notaire doit publier les actes, dans le cadre de l’obligation de sécurité juridique et du respect de la chaîne continue des propriétaires. L’état hors formalité constitue un document stratégique pour analyser la situation juridique des personnes et des biens avant d’établir, de recevoir et de publier un acte (s’assurer que le disposant est bien propriétaire du bien).
La prorogation de l’état hypothécaire#
Si les identifiants personnes et immeubles ne changeant pas, on peut proroger pendant une année à compter de la date de première demande.
Nota-Bene : l’état hors formalité doit être à jour à la date de remise du prix de vente. La prorogation est indispensable par l’écoulement du temps et le décalage entre la signature et la remise du prix et réduire le risque.
En l’absence d’état hypothécaire ayant moins de 60 jours à la vente (date de certification par le SPF comme point de repère) à la vente, on séquestre la totalité du prix dans l’attente de l’état hors formalité et de son contenu. Le notaire n’est pas en mesure de certifier que le bien est libre de toute opposition et charges à la vue d’un état hypothécaire, sur la base de l’avant-contrat qui stipule une garantie hypothécaire.
A l’avenir l’accès des notaires au fichier immobilier de manière instantané va changer la pratique et permettre des vérification immédiate tant à la signature de l’acte qu’à sa publication (principe de publication dans le mois de la signature de l’acte).
Le dispositif d’accès des notaires au fichier immobilier (ANF)#
Pour le site internet des Notaires d’Ile-de-France, à titre de présentation, il s’agit de :
“La mise en place du dispositif ANF entraîne depuis 2022 un transfert de métier, de compétences et de responsabilités de la DGFIP vers les offices notariaux. La responsabilité des offices est par conséquent engagée dans l’établissement des états hypothécaires.”
En premier lieu ce système informatisé s’entend de :
“l’accès par voie dématérialisée aux fiches hypothécaires du fichier immobilier (qui) n’est ouvert qu’aux seuls notaires.”
En deuxième lieu, lle décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 pour l’application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la chargés de la publicité foncière précise les modalités de traitement de demandes de renseignements hypothécaires.
Un décret, entré en vigueur le 29 décembre 2018 (D. n° 2018-1266) complète ce texte, en créant la possibilité, pour les notaires, d’obtenir de la direction générale des finances publiques (DGFiP) les renseignements et copies de documents figurant au fichier immobilier par voie dématérialisée au moyen d’une application informatique dédiée.
Un arrêté du 12 novembre 2019 prévoit que le déploiement de l’application informatique. Nous sommes dans l’ère de l’ANF dans le quotidien du notaire.
En troisième lieu, cette application intégrée à l’écosystème informatique notariale permet la collecte de manière automatique et immédiate de tout renseignement hypothécaire dans la limite de l’indexation en cours par les services. En outre l’application prévoit une consultation dédié aux fiches physiques numérisées hypothécaires du stock : ANF-Stock dès lors que l’état hors formalité dématérialisé a été demandé et réglé.
Refus/rejet d’actes soumis à la formalité de publicité foncière#
L’Omission#
On ne franchit pas la porte de la publication pour la formalité déposée ne respectant pas les règles de la publicité foncière.
Le Refus : de publier suite à une réquisition ou le retour de la formalité, le délai court contre le notaire. Rectifier l’acte avec les renvois spécialement approuvé / acte rectificatif et complémentaire qui est autonome de l’acte refusé.
La Discordance#
Le Rejet : il y a inscription au registre des dépôts. L’attestation rectificative est rattachée à l’acte en réponse à une notification pour cause de rejet fondé sur la discordance portant sur les identifiants liés aux personnes, aux biens ou au titre de propriété du disposant.